導讀：旅游綜合體的核心特征包括了哪幾個方面？ 一、旅游綜合體的核心特征包括了哪幾個方面？ 二、建設社會主義新農(nóng)村如何才能突出旅游導向？ 三、中國旅游用地性質(zhì)是什么 哪些可用于旅游房產(chǎn)開發(fā)

一、旅游綜合體的核心特征包括了哪幾個方面？

“旅游綜合體”的概念，實際上來自于我們所熟悉的“城市綜合體”，但是兩者有著明顯區(qū)別。城市綜合體是以建筑群為基礎，融合商業(yè)零售、商務辦公、酒店餐飲、公寓住宅、綜合娛樂四大核心功能于一體的“城中之城”（功能聚合、土地集約的城市經(jīng)濟聚集體）。而“旅游綜合體”，有時也稱之為“休閑綜合體”或“度假綜合體”，是指基于一定的旅游資源與土地基礎，以旅游休閑為導向進行土地綜合開發(fā)而形成的，以互動發(fā)展的度假酒店集群、綜合休閑項目、休閑地產(chǎn)社區(qū)為核心功能構(gòu)架，整體服務品質(zhì)較高的旅游休閑聚集區(qū)。作為聚集綜合旅游功能的特定空間，旅游綜合體是一個泛旅游產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，也是一個旅游經(jīng)濟系統(tǒng)，并有可能成為一個旅游休閑目的地。

“旅游綜合體”出現(xiàn)，是“旅游消費模式升級（從單一觀光旅游到綜合休閑度假）、景區(qū)發(fā)展模式升級（從單一開發(fā)到綜合開發(fā)）、地產(chǎn)開發(fā)模式升級（從傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)到綜合休閑地產(chǎn)）”三大升級共同作用的結(jié)果。從這個意義上看，更印證了“旅游綜合體”必然是推動中國旅游產(chǎn)業(yè)再次升級的主力引擎，遠景設計院指出其核心特征包括以下五個方面：

1.以一定的旅游資源與土地為基礎。這是旅游綜合體打造的前提所在，需要指出的是，這里說的旅游資源，是包括人工打造的資源在內(nèi)的泛旅游資源的概念，如何轉(zhuǎn)化成具有獨特吸引力的旅游產(chǎn)品是其核心指向。土地資源，可大可小，它決定了旅游綜合體的規(guī)模大小，影響著產(chǎn)品的配比結(jié)構(gòu)。

2.以旅游休閑功能為主導。作為旅游綜合體，旅游休閑功能必須是主導，基于泛旅游產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展的構(gòu)架，融合觀光、游樂、休閑、運動、會議、度假、體驗、居住等多種旅游功能在內(nèi)的“綜合旅游休閑”的概念，當然，在實際開發(fā)中的功能綜合配置，不是多種功能的簡單的大糅合，而是要根據(jù)具體情況，側(cè)重打造其中某一項或幾項功能。

3.以土地綜合開發(fā)為手段。旅游綜合體，實際上根本就是以旅游休閑為導向的土地綜合開發(fā)利用的一種手段，其目標是通過綜合開發(fā)，進行多功能、多業(yè)態(tài)的集聚，以旅游發(fā)展提升土地價值、推動衍生產(chǎn)業(yè)發(fā)展、多元文化互動，最終實現(xiàn)開發(fā)回報的最優(yōu)化。

4.以休閑地產(chǎn)產(chǎn)品為核心。在此說的休閑地產(chǎn)產(chǎn)品，既包括度假酒店地產(chǎn)、休閑商業(yè)地產(chǎn)（商街）、休閑住宅地產(chǎn)三大核心類別，也包括其他特色主題地產(chǎn)如創(chuàng)意地產(chǎn)，這是旅游綜合體開發(fā)最核心的一個板塊，是贏利的核心所在。

5.以較高品質(zhì)服務為保障。作為旅游開發(fā)的升級模式，旅游綜合體必須擁有超越一般景區(qū)的較高品質(zhì)的服務作為保障，才能夠?qū)崿F(xiàn)良好的運營。

二、建設社會主義新農(nóng)村如何才能突出旅游導向？

建設新農(nóng)村怎樣才能突出旅游導向?北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設計院旅游規(guī)劃設計專家指出，新農(nóng)村建設突出旅游導向設計到區(qū)域綜合開發(fā)。我們認為，旅游導向的區(qū)域綜合開發(fā)是目前中國非常具有指導意義的經(jīng)濟發(fā)展模式。

實際上，隨著我國城市化的發(fā)展，旅游成為了提升城市化質(zhì)量的重要因素，是城市化中具有產(chǎn)業(yè)、居住支持雙重價值的要素，為其發(fā)展提供了產(chǎn)業(yè)支撐。中國的旅游開發(fā)，已經(jīng)與區(qū)域發(fā)展和城鎮(zhèn)化進程全面結(jié)合，并在產(chǎn)業(yè)上趨于融合，形成了旅游產(chǎn)業(yè)導向下泛旅游產(chǎn)業(yè)聚合的區(qū)域經(jīng)濟與城鎮(zhèn)化綜合開發(fā)模式，這種以旅游為引擎的區(qū)域綜合開發(fā)模式，我們稱之為“旅游引導的區(qū)域綜合開發(fā)模式”(Tourism-oriented regional in tegrated development model，簡稱TORD模式)。

旅游具有引擎效應，能夠推進服務產(chǎn)業(yè)進行聚集發(fā)展、形成新農(nóng)村建設的全面提升、帶動土地升值、延伸商業(yè)房地產(chǎn)及休閑度假房地產(chǎn)等高利潤項目，實現(xiàn)開發(fā)的快速回報。依托“服務產(chǎn)業(yè)聚集、土地升值、房地產(chǎn)高回報”這三要素，形成了旅游引導下區(qū)域綜合開發(fā)的模式，并已經(jīng)成為旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主流模式。

實際上，傳統(tǒng)旅游項目(以游客為服務對象，通過服務，獲取收益的項目)的投入產(chǎn)出比越來越低，特別是在一流觀光資源已經(jīng)全部開發(fā)完成之后，旅游服務與旅游設施開發(fā)項目都是“高投資、低回報、長周期”型項目。政府為促進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的產(chǎn)業(yè)開發(fā)導向，與投資商在泛地產(chǎn)高通脹時代的高回報率要求，在當今的旅游服務與旅游設施產(chǎn)品開發(fā)上，已經(jīng)形成了明顯的矛盾結(jié)構(gòu)。(來源：北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設計院：“旅游引導的區(qū)域綜合開發(fā)模式”與旅游投資新時代)

三、中國旅游用地性質(zhì)是什么 哪些可用于旅游房產(chǎn)開發(fā)

從國內(nèi)外的土地使用性質(zhì)而言，都不存在旅游房產(chǎn)用地這個類別，而在國內(nèi)出現(xiàn)的旅游房地產(chǎn)開發(fā)概念，其實質(zhì)還只是房地產(chǎn)開發(fā)商針對項目建成后用于與旅游行業(yè)相關的住宿和經(jīng)營活動來進行定義。從房地產(chǎn)開發(fā)的角度分析，旅游房地產(chǎn)包含兩個概念。一個是指旅游地產(chǎn)，包括旅游景點開發(fā)和休閑娛樂等設施的建設；另一個是指旅游房產(chǎn)，圍繞旅游活動所需要的，以住宿業(yè)開發(fā)為主，包括旅游酒店、賓館、服務式公寓、旅店、經(jīng)濟型酒店、度假村和休閑度假住所等。 因此，要確認中國旅游房產(chǎn)的用地性質(zhì)，需要從政府規(guī)定的住宿業(yè)用地和房地產(chǎn)開發(fā)用地來進行區(qū)分。從住宿業(yè)的角度來考慮，只有旅游星級酒店屬于旅游商業(yè)用地；從房地產(chǎn)開發(fā)角度分析，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)包括商業(yè)（含旅游商業(yè)用地）用地、住宅用地、綜合用地和工業(yè)用地等。 只有旅游星級酒店在通過國土管理部門和旅游部門審批后，可以以旅游商業(yè)用地性質(zhì)立項。而其它住宿業(yè)設施，如服務式公寓、社會旅館、經(jīng)濟型酒店等的用地性質(zhì)，政府并沒有明確作出規(guī)定。住宿業(yè)的經(jīng)營活動并不受用地性質(zhì)的限制，但必須獲得與住宿業(yè)相關的行業(yè)特許經(jīng)營許可證，如消防、安保和衛(wèi)生等。 按照現(xiàn)有的相關政府規(guī)定，國內(nèi)可以用于旅游房產(chǎn)開發(fā)的土地用地性質(zhì)如下：商業(yè)性質(zhì)用地 傳統(tǒng)的旅游星級賓館、酒店項目立項，土地批租年限為 40 年，該類項目不屬于房地產(chǎn)開發(fā)行為，一般不允許按照商品房模式進行分割銷售。 國家級或省級旅游度假區(qū)內(nèi)的旅游商業(yè)用地，土地批租年限為 40或50 年，由于各地鼓勵投資的政策不同，有些可以按照房地產(chǎn)開發(fā)模式，按照商品房模式分割銷售。 城市商業(yè)用地，土地批租年限為 40 年，允許以房地產(chǎn)開發(fā)模式進行銷售，但受到相關法規(guī)的約束。 商業(yè)用地性質(zhì)的旅游房產(chǎn)項目，一般適合于建設旅游星級賓館、商務酒店、經(jīng)濟型酒店、度假酒店等以酒店經(jīng)營為主要目的投資行為。 綜合類用地 商住兩用，即，商業(yè)和住宅綜合用地，帶有裙房的商務公寓或?qū)懽謽?，土地批租年限?50 年，該類用地性質(zhì)本身就屬于房地產(chǎn)開發(fā)，可以按照商品房模式分割銷售。 商業(yè)城市中的綜合類用地性質(zhì)，一般適合于商務酒店、全套房酒店、旅游星級賓館、服務式公寓、經(jīng)濟型酒店等旅游房產(chǎn)建設。 國家級或省級旅游度假區(qū)內(nèi)的綜合類用地性質(zhì)，一般適合于度假酒店、度假公寓等旅游房產(chǎn)建設。 住宅用地 純住宅類酒店式公寓、別墅，土地批租年限為 70 年，本身屬于房地產(chǎn)開發(fā)性質(zhì)，可以按照商品? ?模式分割銷售。 住宅用地性質(zhì)，一般適合于服務式公寓、度假公寓、度假別墅等旅游房產(chǎn)項目的建設。相關閱讀：旅游用地如何分類？它們的具體功能是什么？關于旅游用地的相關法律規(guī)定知識旅游用地規(guī)劃容易遇到哪些問題 解決方案一覽旅游用地規(guī)劃存在哪些問題?如何解決?

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