在房地產業(yè)依然是國民經濟“壓艙石”的前提下，預計2021年昆明房價漲幅保持在5%-7%之間概率更大。分享下相關看法，供參考。

一、經濟形勢預期01、疫情料將過去

作為今年最大的“黑天鵝”事件，新冠疫情嚴重地沖擊了世界經濟，昆明也不例外。

昆明雖然地處邊疆，但遠離口岸，人員流動不如武漢等中部核心城市大，因而疫情威脅并不是很嚴重，加上晝夜溫差大，四季氣溫差異小，干燥、風大、紫外線強，疫情傳播不及四季分明地區(qū)容易。

現(xiàn)在疫苗已經開始批量生產，疫情威脅將大幅減弱，加上昆明上下一心的防疫措施，預計明年昆明疫情威脅將全面解除。

02、經濟持續(xù)恢復

全球疫情預計將在明年全面過去，接下來將是世界性的全力恢復經濟。

中國受益于得力的防疫措施，加上一系列提振經濟計劃以及防疫物資采購和其他疫情國家生產停止轉而向中國替代采購，目前中國經濟已經走在了世界經濟復蘇的前列！

結合云南“十四五”規(guī)劃和2035年遠景目標，全力打造世界一流“三張牌”和區(qū)域性國際中心城市建設，增強對南亞、東南亞輻射能力，昆明作為首府，必將延續(xù)發(fā)展優(yōu)勢。

二、昆明歷史房價情況梳理01、過去10年昆明房價漲幅

中國指數(shù)研究院數(shù)據顯示，過去10年，即2010年11月-2020年11月，昆明房價（新建商品房均價、城區(qū)、郊區(qū)和個別郊縣）總漲幅38.4%，年均3.84個百分點。

再看下安居客數(shù)據，過去10年，昆明房價（二手房、城區(qū)和郊區(qū)）總漲幅52.52%，年均5.25個百分點。

也就是說，即便是房地產業(yè)高速發(fā)展的10年，從昆明房產均價數(shù)據看，二手房漲幅高于新房漲幅，但都沒有超過年均6%。

拋開均價數(shù)據，從實際感知看，過去10年，城區(qū)內，至少二環(huán)內，商品房價基本是翻倍了的，并不只是這么點漲幅，可能是郊區(qū)、郊縣房價漲幅拉低了整體漲幅。

02、今年昆明房價漲幅

中房協(xié)&禧泰數(shù)據顯示，11月，昆明房價14745元/平米，同比2019年11月上漲7.6%！這個房價漲幅超過了過去10年的房產漲幅均價，而且這個均價覆蓋區(qū)域還包括了呈貢、東川和晉寧區(qū)。

另外，還有兩點值得關注：一是今年房價受到了疫情沖擊；二是去年開始，房地產業(yè)已漸漸跨過“拐點”，發(fā)展放慢！

所以，綜合看，過去10年昆明（城區(qū)）房價漲幅超過年均7.6%應該是大概率事件。

三、2021年昆明房價漲幅會是多少？01、社科院預測數(shù)據

從昨天社科院財經戰(zhàn)略研究院《中國住房發(fā)展報告》預測看，預計2021年商品住宅價格同比漲幅可能在5%左右。

但要注意，這個5%預測數(shù)據是全國城市整體漲幅均價，并不是對特定城市房價漲幅的專門預測。

從空間上看，中心城市、城市群和都市圈區(qū)域房價已經率先復蘇，有的核心城市，比如，深圳、東莞甚至出現(xiàn)了房價過熱現(xiàn)象；其他城市復蘇乏力，部分城市甚至陷入了衰退！

全局分析，城市房價分化的趨勢將加深。

02、調控慣例數(shù)據

雖然政策層面沒有明確表示城市房價年均漲幅不得超過5%，但從深圳今年疫后房價上漲，接近同比漲幅5%時即升級限購為多部門聯(lián)合執(zhí)法看，城市主體責任制下，房價年均漲幅控制在5%以內或已是慣例。

03、通脹率數(shù)據

從統(tǒng)計數(shù)據看，2019年，昆明全年居民消費價格同比上漲2.3%，2018年是1.7%。

根據央行公布的通脹率計算方法，本期價格指數(shù)減去上期價格指數(shù)再除以上期價格指數(shù)，則2019年通脹率大概是3.53%。

今年豬肉價格、大蔥、口罩等價格暴漲，預計今年的通脹率會高? ??去年；在疫情持續(xù)的情況下，這個趨勢可能會對明年有一定影響。

04、2021年昆明房價漲幅分析

中房協(xié)&禧泰數(shù)據顯示，昆明近一月房價為14668元/平米，環(huán)比下跌0.52%！

這是疫后昆明房價首次環(huán)比下跌，加上年末和春節(jié)將近，樓市步入周期性淡季，預計在明年3月來臨前，中間時間的昆明房價都將處在周期性價格下跌局面。

如果下月央行按慣例“放水”，釋放資金流動性，引導明年3月樓市“小陽春”，那明年昆明房價就將是樂觀的，延續(xù)上漲行情將是大概率事件，這個漲幅或將在今年基礎上收窄，但很難低于5%的漲幅。

當然，如果央行沒有延續(xù)年初“放水”慣例，在疫后市場普遍缺乏流動性的情況下，流入樓市的資金必然有限，那昆明房價在2021年不僅難以上漲，甚至可能承壓。

因此，綜合這些數(shù)據分析，從概率上看，2021年昆明房價繼續(xù)保持上漲，維持5%-7%之間概率更大。究竟是不是這樣？央行的動作或將起到決定性作用。

Hash:467c1d6ae7486672a1c0c1caf573033e11ad16db